[종합소득세] 주택임대소득 - 종합과세와 분리과세

2024.05.05 - [세무와 회계] - [종합소득세] 주택임대소득 - 과세대상 및 비과세 주택 구분

[종합소득세] 주택임대소득 - 과세대상 및 비과세 주택 구분

2024.05.04 - [세무와 회계] - [종합소득세] 주택임대소득 - 주택 수의 계산방법

[종합소득세] 주택임대소득 - 주택 수의 계산방법

< 주택임대 총수입금액 >

주택임대 총수입금액
2천만 원 이하	2천만 원 초과
종합과세(세율:6~45%)와 분리과세(세율:14%) 중 선택 신고가능	다른 종합과세 대상 소득과 합산(세율:6~45%)하여 신고

 

2024.05.05 - [세무와 회계] - [종합소득세] 주택임대소득 - 총수입금액 계산하는 방법

[종합소득세] 주택임대소득 - 총 수입금액 계산하는 방법

 

< 주택임대소득 분리과세 계산구조 >

구분	등록임대주택 1)	미등록임대주택
수입금액	월세 + 간주임대료	월세 + 간주임대료
필요경비 5)	수입금액 x 60%	수입금액 x 50%
소득금액(과세표준)	수입금액 - 필요경비 - 공제금액 (4백만원) 2)	수입금액 - 필요경비 - 공제금액 (2백만원) 2)
산출세액	과세표준 x 세율 (14%)	과세표준 x 세율 (14%)
세액감면 3)	단기(4년) 30% (20%) 장기(8,10년) 75% (50%) 4)	-
결정세액	산출세액 - 세액감면	산출세액 - 세액감면

 

1) 등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함

사후관리 필요

등록임대주택의 필요경비율(60%)과 공제금액(4백만원)을 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우 (20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년)

미등록임대주택(필요경비율 50%, 공제금액 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액을 그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유가 있는 경우 이자상당액은 제외됨) *이자 상당 가산액 = 세액의 차액 x 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간x0.022% *부득이한 사유 = 1) 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우, 2) 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우, 3) [채무자 희생 및 파산에 관한 법률]에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

사후관리 배제

(1) [민간임대주택법상] 자진, 자동등록 말소되는 경우 (2) 단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우

 

2) 공제금액 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 4백만 원(등록) 또는 2백만 원(미등록) 공제

해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우

(등록임대주택 수입금액 / 총 주택임대 수입 금액 x 4백만원) + (미등록임대주택 수입금액 / 총 주택임대 수입금액 x 2백만원)

 

3) 세액감면 : 국민주택규모 주택으로 [조세특례제한법] 제96조의 요건을 충족하여야 함

 

4) (20.8.18) [민간임대주택에 관한 특별법] 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대 폐지, 10년 장기임대 신설

 

5) 필요경비율 : 총수입금액의 50% (등록임대주택은 60%)

해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우

[ 등록한 기간에 발생한 수입금액 x (1-0.6) ] + [ 등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액 x (1-0.5) ]

 

 

< 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조 >

구분	종합과세 선택	분리과세 선택
		종합과세대상 소득	분리과세 주택임대소득
주택임대 수입금액	월세 + 간주임대료	해당사항 없음	월세 + 간주임대료
주택임대 필요경비	- (장부 신고) 실제 지출한 경비 - (추계 신고) 기준/단순경비율에 의한 경비		- (등록) 수입금액의 60% - (미등록) 수입금액의 50% 수입금액 (-) 필요경비 (-) 공제금액* *분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제 - (등록) 4백만원 - (미등록) 2백만원
주택임대 소득금액	수입금액 - 필요경비
종합소득 금액	주택임대 소득금액 + 종합과세 대상 다른 소득금액	분리과세 주택임대소득 외의 종합과세 대상 소득금액
소득공제	인적공제 등 각종 소득금액	인적공제 등 각종 소득공제
과세표준	종합소득금액 - 소득공제	종합소득금액 - 소득공제
세율	6~45%	6~45%	14% (단일세율)
산출세액	과세표준x세율	과세표준x세율	과세표준x세율
공제감면 세액	소득세법 및 조특법 상의 각종 공제/감면 *소형주택 임대사업자 감면 포함	소득세법 및 조특법 상의 각종 공제감면 *소형주택 임대사업자 감면 제외	소형주택 임대사업자 감면 - (단기임대) 30% (2호 이상 20%) - (미등록) 75% (2호 이상 50%)
결정세액	산출세액 - 공제감면세액	산출세액 - 공제감면세액	산출세액 - 감면세액
		종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액 합산하여 신고납부

*주택임대소득 종합과세 신고시에는 최저한세 적용대상이나, 분리과세 신고시에는 최저한세 적용 대상 아님